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IT精英家庭月入8K如何巧用房换房加大住度

2019-02-03 06:12:00

  户内写真机  IT精英家庭月入8K如何巧用房换房加大住房面积

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  ■个案资料

  王新27岁,就职于IT公司,月薪税后8000元左右,年终奖6万元。妻子在出版社工作,月薪税后3600元,年终奖3万元。两人单位三险一金齐全。

  家庭在2008年底时买了一个二手房,购买时56.2万元,公积金贷款35万元,从去年4月起开始还款,月供2200元。购房后装修买家电花费大部分积蓄,父母也支援了一部分,因此二人现在还有3万元存款,以备应急之用。没有任何投资,每月的生活费大概3000元,双方父母都不需要二人支付赡养费,过年时会一边孝敬2000元。

  ■理财目标

  1.想尝试一些投资,比如基金定投。增加家庭资产。

  2.这两年没有要孩子的计划;想买辆车代步。

  ■财务状况分析

  王新家庭存款结余不多,虽有少量负债,但远远低于家庭收入的可承受度。家庭总资产存在风险缺口,没有用保险覆盖。

  夫妻俩有买车和增加家庭资产的需求,近两年没有要孩子的计划,双方父母家庭状况良好,所以每月不用支付赡养费,只是每年需要支付双方家长4000元。

  从以上情况看,王新家需要调整资产负债比例,加大保险投入覆盖风险缺口,提高基金资产的投资比例。

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  ■理财建议

  三指手套 以房换房加大住房面积

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  将现有房屋出售,还清贷款后用剩余的大部分款项购买一套稍远的三室一厅的LOFT。不仅可以改善居住环境,也方便父母来住,未来有小孩也不受影响。

  王新是2008年年底用56.2万元购买的二手房,由于当时的房价还没有过快增长,以目前的市场情况看,房屋出售还清公积金贷款后,预计还有115万元的剩余。按王先生目前的资产状况(售房剩余款及存款合计118万元),建议购买房屋总价在18不同的人从不同的角度来看0万元左右的房子。

  因为王先生目前现金等流动性资产不足,按目前二套房贷政策首付需50%,即90万元左右,贷款利率6.534(5年期基准利率上浮10%),贷款30年,贷款金额90万元,采取等额还款方式,月还5074元,才能在王先生可承受的范围内。

  建议购买三室一厅的期房,另外LOFT也是较好的选择,其改造后的使用面积均价低于普通住宅,这样可以购买距离近或是面积大点的房子,从而基本可以满足王先生夫妇现在及今后养老的住房需求。过渡期可以选择租房,月租金控制在1700元左右。

  贷款购车余钱投资

  由于王先生购房后剩余资金不多,不仅要购车,还要为一年后的装修筹集款项,所以建议其贷款购车,剩余资金用于投资。

  以招行(600036,股吧)车贷为例,如果购买一辆10万元的车,首付30%即3万元,贷款7万,车辆购置税及担保费、验车上牌、保险总共大约花费1.5万元(按排量1.6L计算),利率为6.831%,5年期贷款,月还款额为1380.51元。5年累计还款82830.6元。如果投资一个强债基金(80%的资产用于购买债券,20%用于认购新股),平均年化收益率在5%-8%之间,按5%年化收益率计算,5年累计本息合计89339.71元,比支付贷款本息多收益6509.11元,如果投资股票型基金,平均年化收益率在8%-10%之间,按8%年化收益率计算,5年累计本息合计102852.97元,比支付贷款本息多收益13513.26元。所以从以上对比看,以贷款形式购车,用购车款投资远比直接购车投资回报高。

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  补充百万重疾险

  由于王先生夫妇的贷款金额占其目前家庭总资产的比例较高(45.9%),建议夫妇购买终身重大疾病险,用以覆盖家庭的风险资产。

  如果只按目前夫妇双方收入占还款金额的比例看,王先生需要上约67万元的保险,妻子需要上33万元的保险,但是由于其家庭收入较高,所以建议其各上100万元的重大疾病险。一旦夫妇双方其中一人出险,不仅能用保险赔付款归还理应由出险人所应承担的还款额,而且还能用多余别走的太远赔款贴补家用或是支付公费医疗不能报销部分。

  加大自身教育投入

  由于目前职场竞争日趋激烈,且王先生如在IT公司从事的是IT技术工作的话,竞争就更加激励,所以更要加大夫妇的教育投入,使其职业生涯稳定,收入才可持续增长。该笔款项可以从两人的年终奖中出。夫妇二人年终奖扣除上述保险款项剩余33480元,可从其中支付1万元用于夫妻双方的学习费用,再用1万元孝敬双方父母,年终奖结余13480万元,可用于投资。

  售房余款分阶段投资

  年由于购房、购车、租房等情况,剩余款项不多,所以首年没有资金做定投,可用售房剩余款大部分购买风险较底的强债基金(因为此笔款项是要明年用于装修及契税),少量购买股票型基金,留存少量款项贴补汽车日常维护费用。目前售房款剩余23.5万元(.5),建议王先生15万元投资强债基金,8万元投资股票型基金,剩余5000元贴补汽车维护开销。以银华强债(180015,基金吧)为例(近两年平均年化收益率4.5%测算),一年后用于装修和契税资金15.675万元。股票型基金可投2只,如华商盛世(630002,基金吧)和大摩,可按8%年化收益率测算,一年后王先生基金资产总值8.36万元。

  一年后由于所购房屋交付使用,租房费用减少,且年终奖有剩余,可用1300元分别定投之前说的两只股票基金,年终奖节余一次性投资强债基金。五年后王先生现金流动性再次增加(车贷每月1380

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.51元),可以继续增加定投,六年后股票型基金资产总值220707.81元,强债基金资产总值77063.7元。

  ■理财顾问

  金涛,招商银行(600036,股吧)亚运村支行高级客户经理,AFP持证人

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